Così fan tutti (considerazioni sul mercato immobiliare).

Pubblicato: 22 giugno, 2007 in Blogroll, Economia

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Link originale: OTC – Forum Bolla Immobiliare
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“Le case non calano mai”, “I soldi dell’affitto sono buttati via”, “Faccio un mutuo a tasso variabile, così la rata è più bassa, in banca mi hanno assicurato che i tassi non aumenteranno”, “Eppoi se le cose si dovessero comunque mettere male, vendo la casa e me ne vado tranquillo in affitto”.

Quante volte si sentono queste frasi da chi ha appena comprato un immobile, oppure da chi si accinge a farlo. Certamente l’acquisto di una casa meriterebbe dei ragionamenti più approfonditi, specialmente riguardo agli aspetti finanziari dell’operazione, ma spesso non è così. E’ più facile uniformarsi al “quello che tutti dicono”, al “gregge-pensiero”, vox populi vox dei.

Ma non tutti sono d’accordo: il grande economista John Kennet Galbraith, recentemente scomparso, ebbe a dire: “In economia, la maggioranza sbaglia sempre”. Il gregge che ragiona per luoghi comuni ha una bassa percezione del rischio e prende le decisioni su basi principalmente emozionali, si trova a competere contro dei professionisti (banche, immobiliaristi d’assalto nel nostro caso) che conoscono molto bene il mercato, hanno a disposizione modelli ed analisi molto sofisticati, sanno gestire al meglio i rischi e prendono le proprie decisioni su basi esclusivamente razionali. Non è difficile indovinare chi vince.

Il mercato immobiliare, specialmente in periodi di bolla come quello attuale, non fa eccezione a tale regola. Cominciamo considerando l’andamento storico dei prezzi degli immobili in Italia: depurati dall’inflazione, essi mostrano un andamento assolutamente ciclico: picco nel 74 calo fino al 78, altro picco nel 82 per poi scendere fino all’86, nuovo top nel 92 e bottom nel 97. In particolare, in termini reali, dal 92 al 97 gli immobili sono calati mediamente del 30%. Ergo: anche le case calano; anche in Italia.

Veniamo alla questione successiva: è molto diffuso il pregiudizio per cui chi va in affitto viene considerato un poveraccio squattrinato rispetto a chi compra casa (anche se lo fa con un mutuo del 100% ed oltre). Come tutti i pregiudizi, anche questo è frutto dell’ignoranza. Spesso infatti chi accende mutui finanziando una parte consistente dell’immobile (> 80%) con scadenze lunghe, non si rende minimamente conto dei rischi che corre, il più pericoloso dei quali è la possibilità di ritrovarsi nel giro di qualche anno in condizione di negative equity, ovvero di patrimonio netto negativo.

La questione è molto semplice, e vale la pena di spiegarla con un esempio: supponiamo che una famiglia acquisti un immobile al prezzo di 180.000 euro finanziando il 100% dell’importo con un mutuo trentennale. Il piano di ammortamento prevede che nei primi anni la quota pagata vada principalmente a coprire gli interessi, mentre il capitale rimborsato cresce molto lentamente: dopo 4 anni, infatti, i nostri mutuatari hanno estinto appena il 7% del loro debito. Supponiamo però che a quella data il valore dell’immobile sia calato del 25% (cosa possibilissima visti i precedenti, e forse anche “ottimistica” considerato il livello dei prezzi attuale): il bilancio della nostra famiglia precipita in rosso di circa 32000 Euro, ovvero la differenza tra attività (180000*75%) e passività (180000*93%). Negative equity, appunto.

E non si tratta purtroppo di un esercizio contabile astratto: se per un qualsiasi motivo (perdita lavoro, aumento tassi, imprevisto, ecc.) i mutuatari decidono di “vendere ed andare in affitto”, non possono farlo, a meno di non trovare quegli ulteriori 32.000 euro (che con spese e penali arrivano subito a 40.000) che servono per estinguere il debito residuo con la banca. Tutto questo dopo aver pagato 4 anni di rate, ovviamente.
Se fossero andati in affitto, le loro attività e passività sarebbero state entrambe zero: meglio zero che – 40.000.

Quindi è vero che “i soldi dell’affitto sono buttati via”, ma è anche vero che facendo un mutuo sbagliato fatto al momento sbagliato se ne buttano via molti, ma molti di più.

Se chiedete cos’è il negative equity a chi ha stipulato un mutuo, con ogni probabilità non saprà rispondere: nel passato in Italia infatti c’era una propensione minore all’indebitamento, ed i mutui che finanziavano oltre l’80% del valore dell’immobile erano vietati (normalmente le banche non concedevano più del 60-70%). Per questo il negative equity è ancora pressoché sconosciuto.

Lo conoscono molte bene, però, in Inghilterra, dove fra gli anni 89 e 92 a causa dello scoppio della bolla immobiliare (causato da un notevole aumento dei tassi) quasi due milioni di famiglie si sono ritrovate in negative equity; solo nel 1991 infatti furono oltre 75.000 gli immobili che tornarono di proprietà delle banche. Leggiamo come il Guardian descrive quel periodo:
“Allora [all’inizio degli anni 90] non ci fu solo il negative equity, ma vendite forzate, bancarotte personali ed esecuzioni immobiliari in proporzioni colossali”.

Ed ancora: “Il negative equity quando hai un lavoro, significa che la notte non dormi; il negative equity quando sei disoccupato ed i tassi salgono, significa che la casa non è più tua.”.

Stesse dinamiche in Giappone negli anni 80, dove si è sviluppata la più colossale bolla immobiliare di tutti i tempi, suggellata dall’introduzione dei mutui a 100 anni (in Italia per adesso siamo a 40, ma già in Spagna è possibile accendere mutui fino a 50 anni).

Ad onor del vero, allora in Giappone ed UK le condizioni erano più estreme rispetto a quelle attuali, soprattutto per quanto riguarda l’andamento dei tassi, ma le dinamiche di mercato mostrano preoccupanti analogie con la situazione presente oggi.

Ed il negative equity comincia a diventare drammaticamente d’attualità anche negli Stati Uniti: un recente articolo apparso su MSN Money, dal titolo significativo: “L’epidemia del negative equity”, riporta dai dati molto preoccupanti: nel settembre 2005, circa il 10% dei mutuatari aveva patrimonio netto nullo o negativo, e tale percentuale cresce al 30% fra coloro che hanno acceso o rifinanziato mutui nel 2005. Soltanto nel febbraio 2006, oltre 115.000 immobili sono finiti all’asta per insolvenza dei mutuatari, con un aumento del 68% rispetto ad un anno prima.

Ed il Sidney Herald riporta che anche in Australia la situazione è simile: se chi ha comprato casa alla fine del 2003 con mutui al 90% volesse vendere adesso, considerate le spese di compravendita, finirebbe mediamente in rosso.

Ed anche in Italia i giovani ingenui e sprovveduti che hanno comprato a prezzi folli degli immobili finanziando il 90-100% (ed oltre) dell’importo con mutui di 25-30 anni e più, rigorosamente a tasso variabile, sono numerosi. Senza pensare, senza informarsi, senza ponderare i rischi, senza capire le dinamiche finanziarie dell’operazione, ignorando completamente quanto è successo in passato.

Derek Bok, già Presidente dell’Harvard University, disse una volta: “Se ritieni che il sapere e l’educazione siano costosi, dovresti provare quanto è costosa l’ignoranza”. Sante parole.

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commenti
  1. Claudio ha detto:

    Condivido pienamente tutte le considerazioni, tuttavia siamo pur sempre in Italia. Pertanto, mi chiedo, se adesso cominciano a nascere ed operare i fondi della previdenza integrativa, il mercato immobiliare seguirà il suo corso o sarà sostenuto da questo nuovo soggetto finanziario? Vedremo.

  2. rita ha detto:

    oggi non si deve comprare casa a meno che non abbiano prezzi vantaggiosi perche’ sono quasi tutti gonfiati al di la’ del loro vero valore colpa delle banche e delle agenzie immobiliari che hanno operato
    in modo specutativo e vergognoso.
    Occorre aspettare anche perche se l’offerta di case in vendita e’ superiore alla domanda di acquisto i prezzi crollano in quanto e’ la piu’ elementare legge di mercato.

  3. melania ha detto:

    Domanda: da qui a 2 anni quanto ancora calerà l’immobile usato in italia? E’ possibile che dal 2010 alla fine del 2012 ci sara’ un calo del 50% ????

  4. mario ha detto:

    avrei bisogno di reperire dati e documenti sull’andamento da lei citato del mercato immobiliare nel periodo 85-99.

    mi potete dare dei riferimenti?
    grazie

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